住宅ローンで出てくる変動金利とは

このページでは、住宅ローンの金利についてご説明いたします。
住宅の購入の際まず考えることは、資金計画を立てることです。月々の返済金額を想像すると頭が痛いものですよね。金利を１％も無駄にしないためにも、このページで簡単にお勉強してみましょう！

変動金利って、なんですか？

金融機関の融資というのは大変厳しいです

借入れ後に金利のプランを見直す

一年以上勤務していなければ審査が厳しくなっております

変動金利とは返済期間中に世の中の情勢によって金利が見直されていくタイプの融資です。
低金利中であれば支払額も安いですが、金利が上昇していくと支払額もその分増えてしまいます。
金利はどの金融機関も半年毎に見直しがされます。
つまり、半年毎に金利が変わる可能性があるわけですが、実際には日本銀行が政策金利を上げ下げしたときに各金融機関も金利の上げ下げをすることが多いようです。
要するに半年毎に金利の変更に怯えるよりも、日銀の動向をチェックしておいたほうが良いと言うことですね。
ちなみに、金利が変更になっても支払額が変更になるのは5年後です。5年間は支払額は据え置きということですね。

変動金利方式

固定金利選択方式

金利3.0%で借りたとして、突然バブルがやってきて翌年金利が4.0上がって7.0％になったと想定します。 借りた金額は3000万円で35年返済の元利金等です。 月額返済額は3.0%のときは115,455円です。このうち40,455円が元金で75,000円が利息です。 翌年金利が7%と上昇しますが、上述の通りに5年間は支払額には変更はありません。 月額返済額は115,455円のまま利息は173,899円となり、

115,455円－173,899円＝－58,444円

と一円も元金を減らせないどころかさらに利息が付いてしまっています。 この58,444円の部分が「未払い利息」ですね。

言葉で説明するのは難しいので、分かりやすくする為、翌年に金利が4.0%上がるという極端な例を挙げましたが、 今度はもう少しリアルな数値で表にしてみましょう。
下記の例は3,200万円を、金利2.375%、35年ローンで借りました。
しかし、10年後まで毎年金利が0.5%づつ上がって行ったとします。そうすると…

このように払えども払えども元金が一切減らない期間が数年続くことになります。 これは精神的にダメージがかなりでかいと思います。 5年ごとに支払い金額も125%ずつ上昇していくことでなんとか未払い利息も解消されますが、 支払額が上昇するのですから返済は一層きつくなります。

早い話が未払い利息が発生するほどに金利が上昇すると変動はきついということですね。 もちろんこれは極端すぎる話ですし、それだけ金利が上がるということはバブル状態でしょうから場合によってはインフレになっていることもあるでしょう。 そうなれば支払額がいくら増えてもあまり困ることはありません。

このように変動金利は比較的リスキーな要素があります。 5年後・10年後に金利がどのくらいになっているのかは誰にもわかりません。 しかし、実際には住宅ローンに関してはこの「変動金利」を選ぶ方が多数派です。 なぜこのような不安定な変動金利が人気があるのでしょうか？ その理由として主に挙げられるのは次の点になります。

不安定でも「現状」はとにかく低金利

バブルの頃は住宅ローンが一時期は変動金利で8％に達したこともあるくらいです。 今現在の2％台（優遇金利で1％台）というのは前代未聞の低金利となっています。 住宅ローン自体がそもそも他の融資と比べても低金利なのは間違いありませんが、 今の不況+変動ならばそれを考慮しても超低金利で住宅ローンが組めるわけです。 利子が安いに越したことはないのというのは誰でも納得できることですね。

金利の変動が「ある程度」読める

いくら低金利と言ってもいきなり金融機関の金利が急上昇してはたまったものではありません。 しかし、金融機関の金利というのは実際には日銀の政策金利を参照しており、その政策金利の発表は都度行われています。 そのため、日銀の政策金利に目を向けていれば「ある程度」金利の動向が読めるわけです。 雨が降るとわかっていれば傘を持っていけばびしょ濡れになることはありませんよね。

変動金利から別の金利方式に変更ができる

雨が降るとわかったところで傘を持っていなければどうしようもありません。 しかし、実は変動金利から他の金利方式に変更をすることができるのです。 まだまだ金利が上がりそうだなと思えば10年の固定金利に変更するのも手ですし、 3年くらい様子を見ようと3年固定にするのもひとつです。 不動産屋としての意見を言ってしまえば、35年間変動金利で借り続ける人は少ないです。 みなさん金利情勢を見ながら、どのような雨が降るかを予測し、最適の傘を差していくというわけですね。

変動金利方式

固定金利選択方式