敷地延長？ 再建築不可？ 2項道路？ 建築基準法上の道路について解説します

このページでは、道路にまつわる特別な用語の解説をしています。敷地に面する道路が、建物自体に影響を与える場合があります。物件をお探しの際に、道路に関しても把握しておくことで、将来に発生し得る不都合を解消できるかもしれません。ご質問等ございましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。

建築基準法上の道路って何？

建築基準法でいう「道路」とは、第42条に規定されています

敷地延長型って何？

敷地の一部が道路状になっている土地のことです

2項道路ってヤバいんですか？

建築基準法上の道路ですので、何ら問題ありません

再建築不可って？

その名の通り。立て替え（再建築）ができない家のことを言います

再建築不可が更地になったら一生原っぱですか？

そうとも限りません

既存不適格って？

法律の改正により、違法状態となってしまった建物のことです

住宅と言うものは原則として道路に面して建築されていなければなりません。そしてその道路は「建築基準上が定める道路」の定義に当てはまる道路でなくてはいけません。以下がその定義になります。

建築基準法第42条 第1項第1号	道路法の道路（国道・県道・市町村道等）で幅員4m以上のもの
建築基準法第42条 第1項第2号	都市計画法、土地区画整理法等の法律に基づいて建設された道路で幅員が4m以上のもの
建築基準法第42条 第1項第3号	基準時（※1）にその道路幅員が4m以上あった道
建築基準法第42条 第1項第4号	道路法、都市計画法等で事業計画がある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして
建築基準法第42条 第1項第5号	道路の位置について特定行政庁(※2）の指定を受けたもので、道路幅員が4m以上のもの
建築基準法第42条 第2項	基準時(※1）に建築物が立ち並んでいた幅員が4m未満の道で、特定行政庁(※2）が指定したもの

（※1）基準時：その地域が都市計画区域に指定された時の庫を基準時といい、各市区町村によって異なります。
（※2）特定行政庁・東京ならば都庁及び都知事を指す

つまり、これらに当てはまらない道路は建築基準法では道路ではなく「通路」とみなすので、建物を立てる事ができません。
このように一見すると「道路」であっても法律上の道路というのは様々な定義の基に成り立っています。余談ですが、よく自分の私有地内ならば無免許でも車が運転できるなんて言われてるのは、敷地内の道路が「道路交通法上の道路」ではないからなんですね。
（ただし、第三者が容易に立ち入れる私有地（スーパーの駐車場等）は公道とみなされます。）

つまりその通路部分を通って道路へ出入りします。
住宅の建築要件として4m以上の建築基準法上の道路に2m以上間口が接している必要があります。
つまり、敷地延長型はそのままでは住宅用地として使えない土地を建築可能にするための手段の一つなのです。
利点としては一般的な正方形の土地よりも相場が安いということが挙げられます。

形は変かもしれませんが、建てられるものは同じですので、「安いほうがいい！」と言う方にはお勧めですね。

2項道路というのは通称で、道路の幅が1.8ｍ以上4ｍ未満の道で、 市区町村が指定したものを「2項道路」正式には建築基準法第42条第2項道路と言います。
2項道路は歴とした建築基準法上の道路ですので、何ら問題はありません。
ただし、2項道路は道路の中心から2ｍ後退したところを道路の境界線とみなすので、 たとえ自分の敷地であったとしてもその部分には建物はもちろん門や塀等をつくってはいけません。このように2項道路の中心から2m後退した自分の敷地がセットバック部分ですね。

もともと「建築基準法上の道路」というものは幅員が4m以上あることが必須なわけですが、 建築基準法が制定されるよりも以前に造られた道路は幅員が4m以下のものもあったわけです。
しかし、住宅はすでに建っているわけですから、4m無理やり確保しようとすると 住宅部分を削るようなことも起きてしまいます。

そこで、すでに今現在建っている住宅に関しては4mの確保（セットバック）を据え置きにして、 今後建て替えや更地から新たに住宅を建てる際に4mの確保（セットバック）をしましょうとなったわけですね。
自分の土地なのに道路部分にされてしまうのは惜しい気持ちになるかもしれませんが、 道が狭ければ救急車や消防車が通れないなど緊急時に大問題が発生してしまいますので、道路の確保は大切です。

原因はいろいろありますが、代表的なもので家の間口が2m以上建築基準法上の道路に面していない場合、これに該当します。
判りやすく言うといわゆる「路地裏に建っている家」の場合に再建築不可に該当することが多いです。
これも建築基準法がきちんと整備する前に建てられた住宅に関しては据え置きですが、 今後新しく建てる際には間口2mの確保が出来ていないと建築してはいけませんよとなっています。
建て替えもこれに該当しますので、再建築は不可となるわけです。 こう聞くとデメリットばかりに感じますが、実際には金額が安い・車通りが少ないなどのメリットもあります。
もちろん担保評価が低いということからローンなども通りにくいわけですが、 自分のライフスタイルと照らし合わせてみて、それに見合うようでしたら再建築不可物件を視野に入れるのも悪くないと思います。

どんな事柄にも手段が存在したりするものです。
一般的な例として間口が2m以下のため不足して建築ができない場合などは、隣接地の一部を買い取り、 間口を2m以上確保できれば、再建築不可に当てはまらなくなるわけですから、再建築が可能になります。
もちろん、間口だけが再建築不可の理由ではないので、複合的な理由で不可の場合には間口の確保だけでは 再建築ができないということもありえますので、再建築不可物件の購入の際には十分注意をしましょう。

既存不適格とは建築当時は合法的に建物が建築されたにもかかわらず、 その後の法律の改正等により建蔽率・容積率、建物の高さなどがオーバーし違法状態になってしまったものをいいます。
また、合法的に建築された後、何らかの理由により土地の一部を売却などをした場合、 土地が減った為に建物の建蔽率・容積率がオーバーし、違法状態になってしまう場合もあります。
いずれの場合も自分が住んでいるときにはそこまでの問題はありませんが、 売却を考えた場合には買主サイドのローンが通りにくいので、結果として売りづらい物件になってしまいます。
金融機関は合法性に欠ける物件の場合には途端にローンに対して消極的になりますので、 ローンを組んで物件を購入する際には安さだけに目を向けるのではなく、金融機関受けがいいかどうかも重要になります。